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Reuniões de condomínio em tempo de pandemia!

As circunstâncias e condicionantes à realização de Assembleias Gerais de Condomínio veem-se mantendo, no âmbito das orientações da Direção Geral de Saúde

Enquanto administração profissional, com o passar do tempo e a multiplicação de vagas do SARS/COV 2/Covid 19 e da manutenção do Estado de emergência num número significativo de condóminos a expressarem as suas dúvidas sobre as ações a tomar na nossa atividade.

Depois de consultada a DGS e algumas direções regionais de saúde as respostas que foram remetidas estiveram alinhadas no mesmo sentido:

“Atento o disposto na Resolução do Conselho de Ministros n.º 92-A/2020, de 2 de novembro, na versão atualizada, não devem ser realizados eventos, nos concelhos alvo de medidas especiais que impliquem uma aglomeração de pessoas em número superior a cinco, salvo se pertencerem ao mesmo agregado familiar. Em face desta imposição legal, e atento o Princípio da Precaução em Saúde Pública, emite-se parecer desfavorável a todos os eventos que contrariem o disposto na referida Resolução, incluindo assembleias/reuniões de condomínio.”

Algumas questões que têm sido colocadas sobre a realização de Assembleias Gerais de Condomínio, presenciais ou virtuais parecem ser de interesse geral pelo que se espera que a sua partilha possa contribuir para a clarificação possível, nestes tempos excecionais:

1.- Nas atuais condicionantes sanitárias as Administrações podem convocar as Assembleias, sem incorrer em incumprimento das normas vigentes ?

R: As assembleias de condóminos devem ser presenciais. Com as limitações impostas pelas autoridades de saúde, apesar das assembleias serem eventos organizados, o entendimento da maioria (mas não da totalidade) dos doutrinadores nesta matéria, é que não devem realizar-se assembleias com mais que cinco pessoas, o que implica a impossibilidade da sua realização na quase totalidade dos condomínios do país.

Porém, havendo necessidade imperiosa da realização da assembleia de condóminos, sugere-se que seja contactado o Delegado de Saúde local, transmitindo essa necessidade, de forma justificada, explicando as medidas que poderão ser tomadas para evitar contágios, como o número de pessoas que se prevê estejam presentes, a área do local onde será realizada a reunião, alegar que é um local arejado e que as pessoas entrarão por local diferente da saída, que serão tomadas medidas para que se garanta o distanciamento, que todos os intervenientes usarão máscara, que será colocado álcool-gel à entrada e saída do local, que será efetuada a desinfeção de todo o equipamento que seja necessário utilizar, etc. Emitindo o Delegado de Saúde um parecer favorável, mesmo com algumas recomendações que tenham de ser seguidas, não há qualquer impedimento legal para a sua realização.

2.- As eventuais reuniões / deliberações das Assembleias celebradas por teleconferência têm validade em termos  jurídicos ? Como se obtém prova e assinatura dos Participantes?

R: No nosso modesto entendimento, as assembleias virtuais ou por videoconferência, não têm qualquer valor jurídico, o que implica que as atas dessas assembleias são facilmente atacáveis por qualquer condómino que não tenha estado presente ou que, estando presente, não concorde com a sua forma de realização. Além disso, coloca-se a questão da validade da ata dessas assembleias que, no nosso entendimento, não terão valor jurídico e não poderão ser utilizadas como título executivo.

Vejamos alguns exemplos que poderão colocar em causa a validade dessas assembleias e atas:

  1. Nem, todos os condóminos têm acesso às plataformas digitais e, os que têm acesso, não estão obrigados a utilizá-las;
  2. Nenhum condómino está obrigado a fazer-se representar numa assembleia e, intrínseco ao direito de propriedade, está o direito de participação e votação nas assembleias de condóminos;
  3. Nenhuma plataforma digital é certificada para este fim;
  4. Não há forma de controlar presenças e ausências (tome-se como exemplo um condómino que pretende estar presente, mas só por via áudio e não por vídeo… quem garante que é o condómino que está na reunião?);
  5. Não há forma válida de controlar as votações;
  6. As atas devem ser subscritas/assinadas por quem estiver presente na assembleia, na própria assembleia e não individualmente, através da recolha posterior das assinaturas. Imagine-se um administrador que elabora a ata e, ao fazer essa recolha de assinaturas, um ou mais condóminos não concorda com o teor da mesma… como resolver? Sendo presencial, a ata é lida e votada e se alguém não a aprovar pode, por exemplo, proferir uma declaração de voto e, caso se recuse a assinar, os restantes condóminos são disso testemunhas e a ata não perde validade pela falta dessa(s) assinatura(s);

3.- As convocatórias para reuniões virtuais das Assembleias terão que ser enviadas nos moldes e prazos previstos no Código civil ou terão validade jurídica, face às condicionantes sanitárias, se enviadas via email?

R: Mesmo fora da situação de pandemia e estado de emergência que vivemos, muitos administradores já fazem o envio das convocatórias por email,  o que não está previsto no Código Civil. No entanto, os tribunais já têm vindo a aceitar esta forma de convocação, desde que:

  1. O condómino manifeste expressamente e por escrito que deseja receber as convocatórias e outra correspondência do condomínio por correio eletrónico, indicando qual o respetivo endereço;
  2. Que emita recibo de receção do email, de forma atempada, ou seja, até 10 dias antes da assembleia.

Nota final: quando não sejam realizadas assembleias de apresentação das contas, recomenda-se que estas sejam enviadas/entregues aos condóminos e que sejam realizadas, quando se justifique, reuniões virtuais para auscultar os condóminos e com eles discutir alguns assuntos mais urgentes para a vida do condomínio. No entanto, são meras reuniões informais que mais não visam do que demonstrar aos condóminos que a administração continua a exercer devidamente o seu mandato e que está preocupada em recolher a opinião dos condóminos.

A comunicação com os condóminos é muito importante e não deve deixar de ser feita nesta situação de exceção que vivemos.